Vermieterpfandrecht: Was du darfst
Als Vermieter hast du nach § 562 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes ein Pfandrecht an allen eingebrachten Sachen des Mieters — ohne Vertrag, ohne Eintragung. Es sichert Forderungen aus dem Mietverhältnis für das laufende und das unmittelbar folgende Mietjahr. Wichtig: Selbsthilfe ist verboten. Du darfst weder Gegenstände eigenständig entfernen noch verkaufen. Die Verwertung läuft ausschließlich über das Gericht; eigenmächtiges Vorgehen ist strafbar (§ 229 StGB).
Was ist das Vermieterpfandrecht und was sichert es?
Das Vermieterpfandrecht ist ein gesetzliches Pfandrecht — es entsteht automatisch, ohne dass du etwas vereinbaren oder im Grundbuch eintragen musst. Geregelt ist es in §§ 562–562d BGB. Es sichert alle Forderungen aus dem Mietverhältnis: in erster Linie Mietrückstände, aber auch Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache und Betriebskostennachzahlungen.
Zeitlich begrenzt ist das Pfandrecht auf Forderungen für das laufende und das unmittelbar folgende Mietjahr (§ 562 Abs. 2 BGB). Für weiter in der Zukunft liegende Mieten kannst du es nicht geltend machen.
Welche Sachen sind vom Pfandrecht erfasst?
Das Pfandrecht erstreckt sich auf alle beweglichen Sachen, die der Mieter in die Mietsache eingebracht hat — also alles, was er in die Wohnung oder das gemietete Gewerbeobjekt gebracht hat, solange es sich dort befindet:
- Möbel, Haushaltsgeräte, Elektronik
- Fahrzeuge in einer mitgemieteten Garage oder Einstellhalle
- Warenlager und Inventar bei Gewerbemiete
- Kunstgegenstände, Sammlungen, Fahrräder
Entscheidend ist der räumliche Zusammenhang: Die Sachen müssen sich in der Mietsache befinden. Werden sie rechtmäßig entfernt, erlischt das Pfandrecht an ihnen (→ § 562a BGB, dazu unten).
Was ist vom Pfandrecht ausgeschlossen?
Drei Kategorien sind ausdrücklich ausgenommen:
- Unpfändbare Sachen (§ 562 Abs. 1 S. 2 BGB i. V. m. § 811 ZPO): Gegenstände, die der Mieter für einen bescheidenen Lebensunterhalt zwingend braucht — Haushaltskleingeräte, Kleidung, einfache Möbel, Arbeitsmittel bis zum Freibetrag. Diese sind auch dem Vermieterpfandrecht entzogen.
- Sachen Dritter (§ 562c BGB): Steht ein Gegenstand im Eigentum eines Dritten — z. B. Leasing-Fahrzeug, Gegenstände eines Mitbewohners, sicherungsübereignetes Warenlager — und hat der Vermieter dies erkannt oder grob fahrlässig verkannt, entsteht kein wirksames Pfandrecht daran. Der Dritte kann Herausgabe verlangen.
- Nicht eingebrachte Sachen: Sachen, die der Mieter nur vorübergehend mitbringt (z. B. Gepäck eines Hotelgasts in einer vermieteten Ferienwohnung, wenn kein fester Wohnsitz begründet wird), gelten nach der Rechtsprechung regelmäßig als nicht „eingebracht".
| Kategorie | Pfandrecht? | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Normale Einrichtungsgegenstände | Ja | § 562 Abs. 1 BGB |
| Unpfändbare Sachen (Bett, Herd, Kleidung …) | Nein | § 562 Abs. 1 S. 2 BGB, § 811 ZPO |
| Eigentum Dritter (erkennbar) | Nein | § 562c BGB |
| Forderungen jenseits des laufenden + folgenden Jahres | Nein | § 562 Abs. 2 BGB |
Wann erlischt das Pfandrecht?
Das Pfandrecht erlischt, sobald die Sachen aus der Mietsache entfernt werden — es sei denn, du widersprichst der Entfernung rechtzeitig (§ 562a BGB). Entfernt der Mieter Sachen mit deiner Erlaubnis oder ohne, dass du es bemerkt hast, verlierst du das Pfandrecht an diesen Gegenständen.
Wie machst du das Pfandrecht geltend?
Selbsthilfe ist verboten. Das Pfandrecht vollstreckt sich ausschließlich über das Gericht in drei Schritten:
- Schritt 1 – Klage: Erhebe Klage auf Duldung der Pfandverwertung (Pfandrechtsklage) beim zuständigen Amtsgericht.
- Schritt 2 – Pfändung: Der Gerichtsvollzieher pfändet die Gegenstände auf Grundlage des Vollstreckungstitels.
- Schritt 3 – Verwertung: Öffentliche Versteigerung durch den Gerichtsvollzieher nach §§ 1233 ff. BGB i. V. m. ZPO.
Wenn der Mieter ausziehen will und du befürchtest, dass er Sachen wegschafft, kannst du nach § 562b Abs. 1 BGB die Entfernung auch physisch verhindern — zum Beispiel, indem du die Herausgabe der Gegenstände verweiger. Wurden die Sachen bereits ohne dein Wissen entfernt, kannst du unverzüglich auf Herausgabe klagen (§ 562b Abs. 2 BGB). Wartest du damit zu lange, erlischt auch dieser Anspruch.
Was passiert bei Auszug des Mieters?
Zieht der Mieter aus, darfst du nach § 562b Abs. 1 BGB die dem Pfandrecht unterliegenden Sachen in deinen Besitz nehmen, um die Verwertung zu sichern. Du bist dann Verwahrer — du darfst die Sachen aber nicht eigenmächtig verkaufen. Das ist erst nach einem Gerichtstitel zulässig.
Häufige Fehler, die das Pfandrecht gefährden
- Eigenmächtiges Entfernen oder Einbehalten von Sachen ohne Titel — strafbar als Selbsthilfe (§ 229 StGB) und schadensersatzpflichtig.
- Kein Widerspruch, als der Mieter begann, Möbel herauszuschaffen — Pfandrecht dadurch erloschen (§ 562a BGB).
- Eigentum Dritter pfänden lassen, obwohl erkennbar fremdes Eigentum — Schadensersatz gegenüber dem Dritten.
- Zu spät auf Herausgabe geklagt, nachdem Sachen bereits entfernt wurden — Anspruch nach § 562b Abs. 2 BGB erloschen.
- Pfandrecht als Druckmittel einsetzen, obwohl keine tatsächliche Forderung besteht — rechtsmissbräuchlich und anfechtbar.