Untervermietung erlauben oder verbieten
Der Mieter hat einen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis zur Teiluntervermietung, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht (§ 553 Abs. 1 BGB). Du darfst die Erlaubnis nur verweigern, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder ein sonstiger wichtiger Grund besteht. Lehnst du unberechtigterweise ab, hat der Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht (§ 553 Abs. 3 BGB). Kannst du die Erlaubnis nur bei einem Ausgleich erteilen, darfst du sie von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB).
Wann hat der Mieter Anspruch auf Erlaubnis?
§ 553 Abs. 1 BGB gibt dem Mieter das Recht, vom Vermieter die Erlaubnis zur Teiluntervermietung zu verlangen, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind:
- Das Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein — war die Untervermietung schon bei Vertragsschluss geplant, greift § 553 nicht.
- Es muss ein berechtigtes Interesse vorliegen: wirtschaftliche Not (z. B. gestiegene Lebenshaltungskosten), beruflich bedingte Abwesenheit, Einzug eines Partners oder die Aufnahme pflegebedürftiger Angehöriger.
An das berechtigte Interesse sind keine hohen Anforderungen gestellt — ein plausibler, nachvollziehbarer Grund genügt. Der Mieter muss keine wirtschaftliche Zwangslage beweisen.
Wann darfst du die Erlaubnis verweigern?
§ 553 Abs. 1 S. 2 BGB erlaubt die Ablehnung ausschließlich bei einem der drei folgenden Gründe:
| Ablehnungsgrund | Typisches Beispiel |
|---|---|
| Wichtiger Grund in der Person des Untermieters | Konkret belegtes Fehlverhalten in früheren Mietverhältnissen; Verweigerung der Selbstauskunft trotz Aufforderung |
| Übermäßige Belegung des Wohnraums | Die Wohnfläche ist gemessen an der Personenzahl nach Gesundheits- und Hygienestandards nicht mehr ausreichend |
| Sonstiger wichtiger Grund | Geplante gewerbliche Nutzung, die nicht vom Vertragszweck gedeckt ist; unmittelbar bevorstehende Eigenbedarfskündigung |
Rein wirtschaftliche Interessen des Vermieters — etwa der Wunsch, die Wohnung neu zu vermieten oder den Untermietzins selbst zu vereinnahmen — rechtfertigen die Ablehnung nicht. Ebenso wenig genügt ein allgemeines Unbehagen ohne konkreten Anhaltspunkt.
Welche Folgen hat eine unberechtigte Ablehnung?
Verweigert du die Erlaubnis, obwohl ein Anspruch besteht, hat der Mieter nach § 553 Abs. 3 BGB das Recht, das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die ordentlichen Kündigungsfristen (§ 573c BGB) gelten dabei entsprechend.
Du kannst eine bereits ausgesprochene Kündigung abwenden, indem du die Erlaubnis noch nachträglich — vor Ablauf der Kündigungsfrist — erteilst. Der Mieter ist dann gehalten, von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr zu machen, wenn der Anlass weggefallen ist.
Kannst du einen Untermietzuschlag verlangen?
Ja. Ist dir die Überlassung nur bei einem finanziellen Ausgleich zumutbar, kannst du die Erlaubnis nach § 553 Abs. 2 BGB von der Zustimmung des Mieters zu einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen. Maßstab ist die tatsächliche Mehrbelastung: erhöhte Abnutzung gemeinsamer Flächen, Mehrverbrauch von Wasser oder Strom in Gemeinschaftsbereichen.
In der Praxis werden Zuschläge von 10–20 % des vereinbarten Untermietzinses als Orientierung herangezogen, ohne dass dies gesetzlich festgelegt wäre. Ein unverhältnismäßig hoher Pauschalbetrag ohne nachvollziehbare Begründung kann auf das zulässige Maß herabgesetzt werden.
Was gilt bei Untervermietung der gesamten Wohnung?
Will der Mieter die gesamte Wohnung untervermieten (z. B. wegen längerer Auslandsabwesenheit), besteht kein gesetzlicher Anspruch nach § 553 BGB. Es gilt § 540 BGB: ohne Erlaubnis des Vermieters ist die vollständige Weitervermietung unzulässig. Du kannst die Erlaubnis erteilen oder verweigern — bist aber, anders als bei § 553, nicht an die engen Versagungsgründe gebunden.
Erteilst du die Erlaubnis für die Gesamtüberlassung, haftet der Hauptmieter weiterhin für alle Pflichten aus dem Mietvertrag gegenüber dir (§ 540 Abs. 2 BGB).
Was gilt bei Kurzzeitvermietung über Plattformen (Airbnb & Co.)?
Die gewerbliche Kurzzeitvermietung an wechselnde Touristen oder Geschäftsreisende ist keine Untervermietung im Sinne von § 553 BGB, sondern eine vertragswidrige Nutzungsänderung. Ein Anspruch auf Erlaubnis besteht hier nicht. Duldest du sie ohne Genehmigung, kannst du nach erfolgloser Abmahnung ordentlich — in schwerwiegenden Fällen auch fristlos — kündigen. Ein ausdrückliches Verbot im Mietvertrag ist wirksam und empfehlenswert. In vielen Städten droht dem Mieter zusätzlich ein Bußgeld nach dem jeweiligen Zweckentfremdungsgesetz.
Häufige Fehler im Umgang mit Untervermietungsanfragen
- Erlaubnis pauschal ohne Begründung verweigert — löst das außerordentliche Kündigungsrecht des Mieters aus (§ 553 Abs. 3 BGB).
- Untermietzuschlag ohne Begründung zu hoch angesetzt — kann gerichtlich auf das angemessene Maß reduziert werden.
- Gesamtüberlassung und Teilüberlassung verwechselt — bei der Gesamtüberlassung gilt § 540, kein Anspruch nach § 553.
- Kurzzeitvermietung über Jahre stillschweigend geduldet — kann als konkludente Erlaubnis gewertet werden und erschwert eine spätere Kündigung.
- Identität des Untermieters nie erfragt — bei Schäden fehlt die Dokumentation, wer sich in der Wohnung aufgehalten hat.
- Unerlaubte Untervermietung ohne Abmahnung direkt gekündigt — ein solcher Schritt erfordert grundsätzlich eine vorherige Abmahnung (§ 543 Abs. 3 BGB).