Schönheitsreparaturen im Mietvertrag
Schönheitsreparaturen (Streichen, Tapezieren, Lackieren) obliegen ursprünglich dem Vermieter (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Per Mietvertrag lassen sie sich auf den Mieter übertragen — aber nur mit einer wirksamen Klausel. Starre Fristenpläne (z. B. „Küche nach 3 Jahren streichen") sind nach ständiger BGH-Rechtsprechung (VIII ZR 361/03) unwirksam (§ 307 BGB), und zwar die gesamte Renovierungspflicht entfällt dann ersatzlos. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, ist eine Klausel grundsätzlich ebenfalls unwirksam, sofern kein angemessener Ausgleich gewährt wurde (BGH VIII ZR 354/13).
Wer trägt die Renovierungspflicht?
Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäß nutzbaren Zustand zu erhalten. Das schließt Schönheitsreparaturen als laufende Instandhaltung ein. Per AGB-Klausel kann der Vermieter diese Pflicht auf den Mieter übertragen — das ist seit Jahrzehnten zulässig und in der Praxis üblich. Fehlt eine wirksame Klausel oder ist sie unwirksam, bleibt es bei der gesetzlichen Grundregel: der Vermieter renoviert.
Was zählt überhaupt als Schönheitsreparatur?
Als Schönheitsreparaturen gelten nach ständiger Rechtsprechung (angelehnt an § 28 Abs. 4 II. BV):
- Streichen oder Tapezieren der Innenwände und Decken
- Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen
- Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre
- Streichen der Fußböden (sofern gestrichen, nicht verlegt)
Nicht dazu gehören: Außenanstrich, Teppichboden, Fliesen, Laminat oder strukturelle Mängel — das ist Instandhaltungssache des Vermieters, unabhängig von der Klausel.
Welche Klauseln halten stand — und welche nicht?
Die Wirksamkeit richtet sich nach § 307 BGB (unangemessene Benachteiligung bei AGB). Häufige Klauseltypen im Überblick:
| Klauseltyp | Wirksam? | BGH-Leitlinie |
|---|---|---|
| Starre Fristen („Küche nach 3 Jahren renovieren") | Unwirksam | BGH VIII ZR 361/03 |
| Flexible Fristen („in der Regel alle 5 Jahre") | Grundsätzlich wirksam | Bezug auf tatsächlichen Bedarf |
| Endrenovierungspflicht unabhängig vom Zustand | Unwirksam | BGH VIII ZR 152/05 |
| Farbvorgabe „weiß" für alle Flächen beim Auszug | Unwirksam | § 307 BGB — zu einschränkend |
| Quotenabgeltungsklausel (anteilige Kosten vor Ablauf) | In der Regel unwirksam | BGH VIII ZR 94/07 |
Was gilt bei unrenoviert übergebenen Wohnungen?
Übergibt der Vermieter die Wohnung unrenoviert oder mit deutlichen Gebrauchsspuren vom Vormieter, ist eine Renovierungsklausel grundsätzlich unwirksam — es sei denn, der Mieter erhält einen angemessenen Ausgleich (z. B. mietfreie Monate oder Materialkostenübernahme). Der BGH hat das mit Urteil vom 18. März 2015 (VIII ZR 354/13) klargestellt.
Fehlt der Ausgleich, kann der Mieter bei Auszug jede Renovierung verweigern — und hat bei bereits erfolgter Eigenrenovierung einen Erstattungsanspruch auf die Materialkosten.
Welche Fristen sind im Fristenplan zulässig?
Flexible Richtwerte, die erkennbar auf den tatsächlichen Abnutzungsgrad abstellen, können wirksam sein. Als Orientierung hat sich in der Praxis folgendes Schema etabliert:
- Küche, Bad, Dusche: in der Regel alle 5 Jahre
- Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen: in der Regel alle 8 Jahre
- Sonstige Nebenräume (Abstellraum, Keller): in der Regel alle 10 Jahre
Entscheidend ist die Formulierung „in der Regel" oder „im Allgemeinen" — sie verhindert, dass die Klausel als starre Pflicht unabhängig vom Zustand gilt.
Häufige Fehler
- Starre Fristen in Altverträgen: Viele Verträge aus den 1990er Jahren enthalten noch die klassischen starren Pläne. Mieter können sich ohne weiteres darauf berufen — der Vermieter kann die Klausel nicht nachträglich reparieren.
- Renovierungsaufforderung trotz unwirksamer Klausel: Ist die Klausel unwirksam, hat der Vermieter keinen Anspruch. Eine Aufforderung beim Auszug ist dann rechtlich wirkungslos — auch wenn der Mieter sie befolgt hat, kann er Kostenerstattung verlangen.
- Unrenovierte Übergabe ohne Ausgleich: Vermieter, die unrenoviert übergeben und trotzdem eine Renovierungsklausel einsetzen, verlieren ihren Anspruch vollständig (BGH VIII ZR 354/13). Kein Ausgleich = keine Pflicht des Mieters.
- Quotenklausel als Rettungsanker: Ist die Hauptklausel unwirksam, zieht die Quotenabgeltungsklausel keine Pflicht nach — sie ist ebenfalls unwirksam, weil § 306 BGB keine geltungserhaltende Reduktion von AGB kennt.
- Strenge Farbvorgabe beim Auszug: Klauseln, die bei Auszug zwingend „weiß" oder einen anderen Einzelton vorschreiben, sind nach § 307 BGB unwirksam. Neutrale Formulierungen („helle, deckende Farben") haben bessere Chancen.