Räumungsklage als Vermieter

Wann kannst du Räumungsklage erheben?

Zwei Voraussetzungen müssen erfüllt sein, bevor du zum Amtsgericht gehen kannst:

• Wirksame Kündigung: Ordentliche (§ 573 BGB) oder fristlose Kündigung (§ 543 BGB) muss schriftlich zugegangen sein (§ 568 BGB). Bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzug gelten die Fristen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
• Keine Rückgabe nach Fristablauf: Der Mieter gibt die Wohnung trotz abgelaufener Kündigungsfrist nicht zurück (Verstoß gegen § 546 BGB). Ab diesem Moment schuldet er außerdem eine Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB) in Höhe der zuletzt vereinbarten oder der ortsüblichen Miete.

Vor der Klage solltest du den Mieter schriftlich zur Übergabe aufgefordert haben — das ist zwar keine Prozessvoraussetzung, stärkt aber deine Position.

Welche Schritte führen zur Klage?

1. Kündigung schriftlich aussprechen — mit Begründung (bei ordentlicher Kündigung zwingend, § 573 Abs. 3 BGB).
2. Kündigungsfrist abwarten — 3 bis 9 Monate je nach Mietdauer (§ 573c BGB); bei fristloser Kündigung entfällt die Frist.
3. Schriftliche Rückgabeaufforderung nach Fristablauf senden; Übergabetermin vorschlagen.
4. Klageschrift beim Amtsgericht einreichen — zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 29a ZPO). Für Mietsachen bis 5.000 € Streitwert besteht kein Anwaltszwang; darüber ist anwaltliche Vertretung Pflicht.

Wie läuft das Verfahren ab?

Das Amtsgericht lädt in der Regel zu einem frühen ersten Termin (kombinierte Güte- und Hauptverhandlung). Typischer Ablauf:

• Zustellung der Klage an den Mieter durch das Gericht.
• Termin zur mündlichen Verhandlung — meist 6–14 Wochen nach Eingang der Klage.
• Vergleich oder Urteil: Einigen sich die Parteien, wird der Vergleich protokolliert und ist sofort vollstreckbar (§ 794a ZPO). Andernfalls ergeht ein Räumungsurteil.
• Räumungsfrist: Das Gericht kann dem Mieter auf Antrag eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr einräumen (§ 721 ZPO), wenn die sofortige Räumung eine unbillige Härte darstellt. Auf diese Möglichkeit solltest du im Verfahren hinweisen und ggf. Gegenargumente vorbringen.

Gesamtdauer bis zum rechtskräftigen Urteil: erfahrungsgemäß 3–6 Monate an einem durchschnittlich belasteten Amtsgericht, in Ballungsräumen auch länger.

Was kostet eine Räumungsklage?

Der Streitwert entspricht der Jahres­nettokaltmiete (§ 41 GKG).

Hinzu kommen Anwaltskosten nach RVG (für jede Partei). Bei einem Streitwert von 9.000 € beläuft sich ein vollständiges Mandat (Verfahrensgebühr + Terminsgebühr) je Seite auf ca. 1.000–1.300 €. Verlierst du den Prozess, trägst du auch die gegnerischen Kosten; gewinnst du, werden sie dem Mieter auferlegt — allerdings ist die Beitreibung oft schwierig.

Für einkommensschwache Vermieter kann Prozesskostenhilfe beantragt werden; für Vermieter mit mehreren Objekten ist dies in der Praxis selten möglich.

Wie vollstreckt der Gerichtsvollzieher?

Nach Rechtskraft des Urteils oder Wirksamkeit des Vergleichs beauftragst du einen Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung (§ 885 ZPO). Er setzt einen Räumungstermin an und kündigt diesen dem Mieter an.

Gibt der Mieter die Wohnung bis dahin nicht frei, werden Schlösser ausgetauscht und Sachen abtransportiert. Die Kosten (Gerichtsvollzieher, Transportunternehmen, Lager) trägst du zunächst vor — du kannst sie später gegen den Mieter vollstrecken, sofern dieser pfändbare Vermögenswerte hat.

Berliner Räumung (§ 885a ZPO): Eine günstigere Alternative ist die sog. Berliner Räumung: Der Gerichtsvollzieher tauscht nur die Schlösser aus; die Sachen des Mieters verbleiben zunächst in der Wohnung. Du übernimmst die Obhut (Verwahrpflicht für einen Monat). Diese Variante spart erhebliche Transportkosten, birgt aber das Risiko von Haftungsfragen bei Beschädigung oder Diebstahl.

Häufige Fehler, die die Räumung verzögern

• Unwirksame Kündigung (fehlende Begründung bei ordentlicher Kündigung, § 573 Abs. 3 BGB) — die Klage scheitert von vornherein.
• Kündigung nicht an alle im Mietvertrag genannten Mieter zugestellt.
• Streitwert zu niedrig angegeben — führt zu Nachforderungen oder Verfahrensverzögerung.
• Räumungsvollstreckung ohne vollstreckbare Ausfertigung des Urteils angesetzt — der Gerichtsvollzieher kann nicht tätig werden.
• Schonfristzahlung übersehen: Bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzug heilt eine vollständige Nachzahlung durch den Mieter oder das Jobcenter die Kündigung und stoppt die Räumung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) — allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren.
• Sachen des Mieters selbst entfernt vor der Vollstreckung — Selbstjustiz kann zu Schadensersatzforderungen führen.