Ordentliche Kündigung durch den Vermieter
Als Vermieter kannst du ein Mietverhältnis ordentlich nur kündigen, wenn du ein berechtigtes Interesse nachweisen kannst (§ 573 Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB), den Grund nennen (§ 573 Abs. 3 BGB) und die Kündigungsfrist einhalten: 3 Monate (bis 5 Jahre), 6 Monate (5–8 Jahre) oder 9 Monate (über 8 Jahre Mietdauer, § 573c BGB).
Ordentlich vs. außerordentlich: Was ist der Unterschied?
Die ordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis unter Einhaltung einer gesetzlichen Frist. Sie setzt immer ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraus — ein beliebiger Kündigungswunsch reicht nicht (§ 573 Abs. 1 BGB). Die außerordentliche fristlose Kündigung (z. B. bei erheblichem Zahlungsverzug, § 543 BGB) ist ein separates Instrument und hier nicht Thema.
Welche Gründe rechtfertigen eine ordentliche Kündigung?
§ 573 Abs. 2 BGB nennt drei typisierte berechtigte Interessen. Die Aufzählung ist nicht abschließend — weitere Gründe können im Einzelfall anerkannt werden, wenn sie ähnliches Gewicht haben.
- Erhebliche Pflichtverletzung (Nr. 1): Der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und in nicht unerheblicher Weise — etwa durch wiederholte Lärmbelästigung nach Abmahnung, unerlaubte Untervermietung oder Beschädigung der Mietsache. Ohne vorherige Abmahnung ist die Kündigung in der Regel unwirksam.
- Eigenbedarf (Nr. 2): Du benötigst die Wohnung für dich, Familienangehörige oder Angehörige deines Haushalts. Dieser Grund wird in einem separaten Ratgeber ausführlich behandelt.
- Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung (Nr. 3): Du kannst nur dann kündigen, wenn das Gebäude ohne das Mietverhältnis wesentlich besser verwertet werden kann — etwa weil ein Abriss für eine grundlegende Neustrukturierung nötig ist, und die Vermietung dieses erheblich verhindert. Die Hürde ist hoch; bloße Renditeerwartungen reichen nicht.
Sonderfall: § 573a BGB — Zweifamilienhaus mit Selbstnutzung
Bewohnst du als Vermieter selbst eine Wohnung im selben Gebäude, das insgesamt nicht mehr als zwei Wohnungen hat, kannst du nach § 573a BGB ohne Angabe eines berechtigten Grundes kündigen. Als Ausgleich verlängert sich die Kündigungsfrist um drei weitere Monate gegenüber den Regelfristen.
| Wohndauer des Mieters | Regelfrist (§ 573c) | § 573a-Frist (+ 3 Monate) |
|---|---|---|
| Bis 5 Jahre | 3 Monate | 6 Monate |
| 5 bis 8 Jahre | 6 Monate | 9 Monate |
| Über 8 Jahre | 9 Monate | 12 Monate |
Welche Kündigungsfristen gelten?
Die Länge der Frist richtet sich nach der Mietdauer (§ 573c Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist, wie lange der Mieter die Wohnung tatsächlich bewohnt hat — nicht, wann der Vertrag abgeschlossen wurde.
- Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate zum Monatsende (Zugang spätestens am 3. Werktag eines Monats).
- 5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate zum Monatsende.
- Über 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate zum Monatsende.
Das Kündigungsschreiben muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats zugehen, damit dieser Monat in die Frist eingerechnet werden kann.
Welche Formerfordernisse muss die Kündigung erfüllen?
Die Kündigung bedarf der Schriftform — d. h. Papier und eigenhändige Unterschrift (§ 568 Abs. 1 BGB). Eine E-Mail, SMS oder mündliche Erklärung ist unwirksam. Außerdem muss das Schreiben:
- an alle Mieter gerichtet sein (bei Mehrpersonen-Mietverhältnis),
- den Kündigungsgrund konkret und nachvollziehbar benennen (§ 573 Abs. 3 BGB) — eine pauschale Formulierung wie „wegen berechtigten Interesses" genügt nicht,
- den Kündigungstermin (Datum des Mietendes) enthalten,
- und den Hinweis, dass der Mieter Widerspruch einlegen kann (§ 568 Abs. 2 BGB).
Kann der Mieter der Kündigung widersprechen?
Ja. Der Mieter hat nach § 574 BGB das Recht, der Kündigung zu widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte bedeuten würde — etwa wegen hohen Alters, schwerer Krankheit oder fehlenden Ersatzwohnraums. Er muss den Widerspruch spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich erklären (§ 574b BGB). Widerspricht er rechtzeitig und liegt ein Härtefall vor, kann das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit oder befristet fortgesetzt werden.
Häufige Fehler, die die Kündigung unwirksam machen
- Kein berechtigtes Interesse — eine Kündigung „weil ich den Mieter loswerden will" ist unzulässig.
- Fehlende oder unzureichende Begründung im Schreiben (§ 573 Abs. 3 BGB).
- Schriftform missachtet — Kündigung per E-Mail oder WhatsApp ist nichtig (§ 568 BGB).
- Falsche Fristberechnung — Wohndauer falsch ermittelt oder Zugang zu spät.
- Kündigung nicht an alle Mieter gerichtet (bei Ehepaaren oder WGs).
- Bei Pflichtverletzung: keine Abmahnung vorausgegangen.
- § 573a verwendet, obwohl das Gebäude mehr als zwei Wohneinheiten hat.