Modernisierungsumlage berechnen
Nach einer Modernisierung darfst du 8 % der Kosten pro Jahr auf die Miete umlegen (§ 559 BGB). Die Erhöhung ist auf 3 €/m² in 6 Jahren gekappt (2 €/m² bei niedriger Ausgangsmiete). Du musst die Maßnahme 3 Monate vorher ankündigen (§ 555c) und die Umlage in Textform erläutern (§ 559b).
Was zählt als Modernisierung?
Umlagefähig sind nur echte Modernisierungen (§ 555b BGB): Maßnahmen zur Energieeinsparung, nachhaltigen Wohnwertverbesserung oder Schaffung neuen Wohnraums. Reine Instandsetzung oder Reparatur zählt nicht — die trägst du selbst.
Wie hoch ist die Umlage?
Du darfst 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen (§ 559 Abs. 1 BGB). Enthaltene ersparte Instandhaltungskosten musst du vorher herausrechnen (§ 559 Abs. 2 BGB).
Welche Kappungsgrenze gilt?
Die Modernisierungsumlage darf die Monatsmiete innerhalb von sechs Jahren nur begrenzt erhöhen (§ 559 Abs. 3a BGB):
| Ausgangsmiete | Max. Erhöhung in 6 Jahren |
|---|---|
| ab 7 €/m² | 3 €/m² |
| unter 7 €/m² | 2 €/m² |
Wie kündigst du an und erklärst die Erhöhung?
Ankündigung (§ 555c BGB): spätestens drei Monate vor Beginn in Textform — mit Art, Umfang, voraussichtlicher Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung.
Erhöhungserklärung (§ 559b BGB): nach Abschluss in Textform mit nachvollziehbarer Berechnung. Die höhere Miete gilt ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung.
Häufige Fehler
- Ersparte Instandhaltung nicht abgezogen.
- Kappungsgrenze (3 €/m² bzw. 2 €/m²) überschritten.
- Ankündigung fehlt oder kommt zu spät.
- Reine Reparatur als Modernisierung deklariert.
- Berechnung in der Erklärung nicht nachvollziehbar.