Mietvertrag rechtssicher aufsetzen
Ein Wohnraummietvertrag ist grundsätzlich formfrei, sollte aber schriftlich sein (bei Befristung über 1 Jahr sonst unbefristet, § 550 BGB). Er muss Parteien, Mietobjekt, Miete, Beginn und Kaution regeln. Vorsicht bei unwirksamen Klauseln (starre Schönheitsreparatur-Fristen, Endrenovierung, Kleinreparaturen ohne Höchstgrenze) — sie kippen im Streit komplett.
Braucht ein Mietvertrag die Schriftform?
Ein Mietvertrag ist grundsätzlich formfrei — auch mündlich wirksam. In der Praxis gilt aber: immer schriftlich. Wird ein Vertrag für länger als ein Jahr nicht schriftlich geschlossen, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist ordentlich kündbar (§ 550 BGB). Ein echter Zeitmietvertrag braucht zudem einen gesetzlichen Befristungsgrund (§ 575 BGB).
Was muss in den Mietvertrag?
- Parteien — Vermieter und alle Mieter mit vollständigem Namen.
- Mietobjekt — Wohnung, Lage, Größe, mitvermietete Nebenräume.
- Miete — Nettokaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung getrennt.
- Mietbeginn (und ggf. Befristung mit Grund).
- Kaution — max. drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB).
- Betriebskosten — die Umlage muss ausdrücklich vereinbart sein (Verweis auf die BetrKV), sonst trägt sie der Vermieter.
Welche Klauseln sind häufig unwirksam?
Formularklauseln unterliegen der AGB-Kontrolle (§ 307 BGB). Ist eine Klausel unwirksam, fällt sie ersatzlos weg — die gesetzliche Regelung greift zu deinen Lasten. Typische Fallen:
| Klausel | Problem |
|---|---|
| Starre Schönheitsreparatur-Fristen | unwirksam — nur flexible „bei Bedarf"-Fristen halten |
| Renovierung trotz unrenoviert übergebener Wohnung | unwirksam ohne angemessenen Ausgleich |
| Endrenovierungsklausel | unwirksam (unabhängig vom Zustand) |
| Kleinreparaturen | nur wirksam mit Einzel- und Jahreshöchstgrenze |
| Totales Tierhaltungsverbot | unwirksam — Einzelfallabwägung nötig |
Was gilt für die Miethöhe?
In angespannten Wohnungsmärkten begrenzt die Mietpreisbremse die Neuvertragsmiete auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d BGB). Als planbare Alternativen kannst du eine Staffelmiete (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB) vereinbaren — beide schließen die reguläre Vergleichsmieten-Erhöhung aus.
Häufige Fehler
- Betriebskostenumlage nicht ausdrücklich vereinbart.
- Unwirksame Schönheitsreparatur-/Endrenovierungsklauseln übernommen.
- Kleinreparaturklausel ohne Höchstgrenzen.
- Befristung über 1 Jahr ohne Schriftform (→ unbefristet).
- Kaution über drei Nettokaltmieten verlangt.