Mietschulden eintreiben & mahnen
Die Miete ist nach § 556b Abs. 1 BGB spätestens am 3. Werktag des Monats fällig; danach tritt Verzug automatisch ein (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB) — eine förmliche Mahnung ist nicht zwingend. Die fristlose Kündigung ist möglich, sobald der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Zahlt der Mieter binnen 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird nur die fristlose — nicht die gleichzeitig ausgesprochene ordentliche — Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Ab wann ist der Mieter im Zahlungsverzug?
Die Miete ist nach § 556b Abs. 1 BGB spätestens am dritten Werktag des Monats fällig (Samstage zählen nur, wenn sie Bankarbeitstage sind). Zahlt der Mieter nicht rechtzeitig, gerät er nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB automatisch in Verzug — ohne Mahnung, weil die Fälligkeit kalendergenau bestimmt ist.
Ab Verzugseintritt schuldet der Mieter Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Den aktuellen Basiszinssatz veröffentlicht die Deutsche Bundesbank halbjährlich im Bundesanzeiger.
Muss ich mahnen, bevor ich kündige?
Für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist keine Mahnung Voraussetzung — der Mieter ist kraft Gesetzes im Verzug. Trotzdem empfiehlt sich eine schriftliche Zahlungsaufforderung vor der Kündigung:
- Sie beziffert den Rückstand eindeutig und dokumentiert ihn.
- Sie zeigt dem Mieter, dass du es ernst meinst — viele zahlen dann noch.
- Im Räumungsstreit belegt sie, dass du kulant vorgegangen bist.
Wie formuliere ich die Zahlungsaufforderung richtig?
Eine Mahnung muss nicht „Mahnung" heißen, aber vier Elemente enthalten:
- Genaue Bezifferung der Rückstände: Monat, Betrag je Monat und Gesamtsumme.
- Konkrete Zahlungsfrist — in der Praxis 7 bis 14 Tage.
- Hinweis auf Kündigungsrecht bei Nichtzahlung.
- Schriftform mit nachweisbarem Zugang (Einwurfeinschreiben oder persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung).
Ab welchem Rückstand darf ich fristlos kündigen?
Die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB ist zulässig in zwei Varianten:
| Variante | Voraussetzung |
|---|---|
| a) Zwei aufeinanderfolgende Termine | Mieter ist für 2 aufeinander folgende Fälligkeitstermine mit der Miete oder einem erheblichen Teil in Rückstand. |
| b) Aufgelaufener Gesamtrückstand | Über einen Zeitraum von mehr als 2 Terminen beläuft sich der Rückstand auf mindestens 2 Monatsmieten. |
Parallel solltest du immer auch ordentlich kündigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der Grund: Die fristlose Kündigung kann durch Schonfristzahlung unwirksam werden (→ unten). Die ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt — sie sichert deinen Räumungsanspruch ab, selbst wenn die Zahlung noch kommt.
Was ist der Mahnbescheid — und wie stelle ich ihn?
Mit dem gerichtlichen Mahnbescheid (§§ 688 ff. ZPO) kannst du Mietrückstände kostengünstig titulieren, ohne ein Klageverfahren einzuleiten:
- Antragstellung: online über das amtliche Portal des zentralen Mahngerichts deines Bundeslandes (kein Anwalt nötig).
- Gerichtsgebühr: halbe Gebühr des normalen Klageverfahrens, abhängig vom Streitwert.
- Ablauf: Gericht stellt Mahnbescheid zu → Mieter hat 2 Wochen Widerspruchsfrist.
- Widerspruch: Verfahren wird automatisch ans zuständige Amtsgericht abgegeben → streitiges Verfahren.
- Kein Widerspruch: Auf Antrag ergeht Vollstreckungsbescheid → Zwangsvollstreckung (Konto-, Lohn- oder Sachpfändung) möglich.
Was bewirkt die Schonfristzahlung?
Selbst nach einer wirksamen fristlosen Kündigung kann der Mieter sie noch abwenden: Zahlt er (oder eine öffentliche Stelle) alle ausstehenden Beträge innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Dieses Recht steht dem Mieter allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren zu. Hat er die Schonfrist in den letzten zwei Jahren bereits genutzt, greift sie nicht erneut. Die gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt in jedem Fall wirksam.
Häufige Fehler, die das Vorgehen schwächen
- Rückstände nicht exakt aufgelistet — Monat, Betrag, Summe fehlen im Schreiben.
- Zugang der Mahnung nicht beweisbar (einfacher Brief oder Mail ohne Empfangsnachweis).
- Fristlose Kündigung zu früh ausgesprochen, bevor 2 Monatsmieten Rückstand erreicht sind.
- Nur fristlos, nicht gleichzeitig ordentlich gekündigt — bei Schonfristzahlung bleibt dann kein wirksamer Kündigungsgrund.
- Mahnbescheid nicht beantragt: ohne Titel ist Zwangsvollstreckung ausgeschlossen.
- Laufende Mietforderungen nicht mitgekündigt — im Räumungsurteil oft vergessen.