Mieterhöhung durchsetzen
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist möglich, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Sie darf in 3 Jahren höchstens 20 % steigen (in angespannten Märkten 15 %), muss in Textform mit Begründung erfolgen (§ 558a BGB) und der Mieter hat eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats (§ 558b BGB).
Wann darfst du die Miete erhöhen?
Für die reguläre Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) müssen zwei Fristen stimmen:
- 15-Monats-Frist: Beim Wirksamwerden der Erhöhung muss die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert sein.
- Jahressperrfrist: Das Erhöhungsverlangen darfst du frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung stellen.
Wichtig: Das gilt für die Vergleichsmieten-Erhöhung. Staffel- und Indexmiete haben eigene Regeln (§§ 557a, 557b BGB) — dort ist dieser Weg gesperrt.
Wie hoch darf die Erhöhung sein? (Kappungsgrenze)
Zwei Grenzen gelten gleichzeitig — die niedrigere gewinnt:
- Ortsübliche Vergleichsmiete als absolute Obergrenze (§ 558 Abs. 2 BGB) — die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum aus den letzten sechs Jahren.
- Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) — begrenzt den Sprung innerhalb von drei Jahren.
| Wohnungsmarkt | Max. Erhöhung in 3 Jahren |
|---|---|
| Regulär | 20 % |
| Angespannter Markt (per Landesverordnung ausgewiesen) | 15 % |
Wie musst du die Erhöhung begründen?
Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen und ist zwingend zu begründen (§ 558a BGB). Zulässige Begründungsmittel:
- Mietspiegel der Gemeinde (ein qualifizierter Mietspiegel hat besonderes Gewicht)
- Sachverständigengutachten
- drei Vergleichswohnungen mit höherer Miete
- Auskunft aus einer Mietdatenbank
Bei mehreren Mietern muss das Schreiben an alle gerichtet sein — sonst ist es unwirksam.
Welche Fristen gelten für den Mieter?
Der Mieter muss der Erhöhung zustimmen. Dafür hat er eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Abs. 1 BGB). Stimmt er zu, gilt die höhere Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang.
Was, wenn der Mieter nicht zustimmt?
Verweigert der Mieter die Zustimmung, kannst du innerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist Klage auf Zustimmung erheben (§ 558b Abs. 2 BGB). Ist die Erhöhung berechtigt, ersetzt das Gericht die Zustimmung.
Häufige Fehler, die die Erhöhung kippen
- Sperrfrist missachtet (Miete noch keine 15 Monate stabil oder Verlangen zu früh).
- Kappungsgrenze überschritten (20 % / 15 % in 3 Jahren).
- Keine oder unzureichende Begründung — Mietspiegel/Vergleich fehlt.
- Schreiben nicht an alle Mieter gerichtet.
- Ortsübliche Vergleichsmiete bereits erreicht — dann ist kein Aufschlag mehr drin.