Kündigung wegen Zahlungsverzug
Als Vermieter darfst du fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist oder der Gesamtrückstand mindestens 2 Monatsmieten beträgt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Eine Abmahnung ist nicht erforderlich. Zahlt der Mieter den Rückstand innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam — die hilfsweise ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) bleibt aber bestehen.
Wann darfst du fristlos kündigen?
Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB geregelt. Sie setzt voraus, dass der Mieter in einer der beiden folgenden Konstellationen in Verzug ist:
| Variante | Voraussetzung |
|---|---|
| § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB | An zwei aufeinanderfolgenden Fälligkeitsterminen ist der Mieter mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug. |
| § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB | Über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen beläuft sich der Gesamtrückstand auf mindestens zwei Monatsmieten. |
Für Variante a gilt: "nicht unerheblich" bedeutet nach der BGH-Rechtsprechung, dass der Rückstand über eine bloße Bagatelle hinausgeht; in der Praxis liegt die Schwelle bei mehr als einer Monatsmiete im Gesamtrückstand über die zwei Termine. Für Variante b genügt es, wenn sich über einen längeren Zeitraum ein Gesamtrückstand von zwei Monatsmieten angesammelt hat — die einzelnen Rückstände müssen dabei nicht zusammenhängend sein.
Wichtig: Eine Abmahnung ist nicht erforderlich — § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB schließt das für Zahlungsverzug ausdrücklich aus.
Was ist die Schonfrist — und wann greift sie?
Selbst nach einer wirksam erklärten fristlosen Kündigung kann der Mieter die Wirkung noch abwenden. Gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die fristlose Kündigung unwirksam, wenn
- der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage begleicht, oder
- ein öffentlicher Träger (z. B. Jobcenter) die Schulden innerhalb dieser Frist übernimmt.
Warum immer auch die ordentliche Kündigung erklären?
Die fristlose Kündigung solltest du stets mit einer hilfsweise ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB verbinden. Scheitert die fristlose Kündigung an der Schonfristzahlung, bleibt die ordentliche Kündigung bestehen — weil der Mieter seine Zahlungspflichten schuldhaft verletzt hat. Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen:
| Mietdauer | Kündigungsfrist (§ 573c Abs. 1 BGB) |
|---|---|
| bis 5 Jahre | 3 Monate zum Monatsende |
| 5 bis 8 Jahre | 6 Monate zum Monatsende |
| mehr als 8 Jahre | 9 Monate zum Monatsende |
Auch wiederholter, beharrlicher Zahlungsverzug — selbst wenn er keine zwei Monatsmieten erreicht — kann als ordentlicher Kündigungsgrund ausreichen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), sofern du vorher abgemahnt hast.
Welche Form muss die Kündigung haben?
Die Kündigung muss folgende Anforderungen erfüllen:
- Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 BGB) — E-Mail oder Fax reicht nicht.
- Begründung: Den Rückstand monatsweise aufschlüsseln — welcher Monat, welcher Betrag, Gesamtsumme.
- Alle Mieter: Das Schreiben muss an sämtliche Mietvertragsparteien gerichtet sein.
- Zugang beweissicher: Einwurfeinschreiben oder persönliche Übergabe mit Zeugen. Einfaches Einschreiben (Einschreiben mit Rückschein) belegt nur den Versuch, nicht den Einwurf.
Erkläre im Schreiben ausdrücklich: „Wir kündigen fristlos, hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Termin."
Häufige Fehler, die die Kündigung kippen
- Nur fristlose Kündigung erklärt — Schonfristzahlung macht sie dann wirkungslos, ohne Fallback.
- Rückstand falsch berechnet oder im Schreiben nicht monatsweise aufgeschlüsselt.
- Kündigung nicht an alle Mieter adressiert.
- Zugang nicht beweissicher dokumentiert (kein Einwurfnachweis).
- Nicht geprüft, ob die Schonfrist-Sperre (2-Jahres-Frist) bereits ausgeschöpft ist.
- Bei ordentlicher Kündigung wegen Zahlungsverzugs keine Abmahnung vorangestellt.